Immobilier : l' envolée des droits de mutation

[mam80]

On les nomme indûment "frais de notaires", comme si les notaires lors de l'authentification de la vente d'un bien immobilier gardait pour lui cette taxe acquittée par tout acquéreur. En fait, le notaire agit pour le compte de l'Etat et des collectivités locales lorsqu'il perçoit cet impôt. Il est à proprement parler percepteur de ce qu'il faut appeler aux termes du code général des impôts les "droits de mutation à titre onéreux". Seulement voilà, ces droits viennent de s'alourdir avec la bénédiction du Parlement : la part des départements a augmenté de 0,7 point, passant de 3,8% à 4,5%.
Le département s'arroge la part du lion de cette taxe, et a négocié avec l'Etat il y a deux ans l'autorisation, nécessairement législative, de hausser les taux. Au bout du compte, compte tenu de la taxe communale de 1,3%, de la taxe nationale égale à 2,37% du montant du droit départemental et des émoluments du notaire, les droits de mutation s'élèvent à 7,7% du prix d'un bien échangé. Vous conviendrez que ce sont désormais des droits de mutation à titre trop onéreux. A près de 8% du montant de la transaction, cet impôt fait courir le risque de la viscosité : il compromet désormais la fluidité du marché. Ce niveau n'est plus tenable.
Le lobbying se heurte pourtant à un problème de taille : la FNAIM nous apprend que quelque 800.000 transactions se seraient réalisées en 2015, en net progrès par rapport à 2014, alors que c'est en 2015 que la quasi-totalité des conseils départementaux ont profité de la possibilité d'augmenter leurs taux. Est-ce à dire que ces droits de mutation n'ont aucune incidence sur le niveau des transactions et que les tenants de la modération, dont je suis, ont tort?
Pas du tout, pour plusieurs raisons.

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[mam80]

suite 1

D'abord, les acquéreurs potentiels ne savent pas encore suffisamment que les taux ont été redressés, et beaucoup le découvrent tardivement dans le processus de recherche, qu'ils mènent malgré cela à son terme. Ensuite, on sent un mouvement haussier des prix des logements :
l'addition des deux effets, l'effet droits de mutation et l'effet prix, pourrait bien réduire le nombre des mutations.

C'est d'ailleurs ce qu'anticipe la FNAIM pour 2016.

En clair, on est dans la situation de celui qui fume beaucoup et qui va bien : il est probable que cela ne dure pas et il serait opportun qu'il ralentisse sa consommation de tabac.
Et puis, quand même le marché ne perdrait-il pas des mutations, il se produit deux conséquences de la cherté des droits de mutation: la désolvabilisation des ménages les moins aisés ou les plus fragiles, et la montée en gamme des acquéreurs plus fortunés.
La sociologie des acquéreurs change insensiblement et le marché se gentrifie.
La démocratie en prend un coup.

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[mam80]

suite 2 et fin

A minima, on peut aussi dire que ces taux confiscatoires obèrent la consommation des accédants, par exemple en les empêchant de faire des dépenses d'équipement ou de rénovation - énergétique notamment - consécutivement à leur achat.
Le comble, dans ce contexte, est que le gouvernement ouvre le dossier du niveau des honoraires des agents immobiliers ... un peu à leur demande, il faut l'avouer, au motif que les professionnels français seraient chers. Du moins faut-il reconnaître que leur rétribution fait l'objet d'une érosion incessante depuis quinze ans, notamment sous l'effet de la hausse des prix - les acquéreurs ramenant le plus souvent les pourcentages pratiqués à des valeurs absolues -, alors que sur la même période les collectivités locales ne cessaient de charger la barque.
Au demeurant, ces décisions publiques pourraient s'entendre si les sommes collectées étaient réaffectées à la politique du logement, par exemple par la distribution d'aides spécifiques pour les ménages. Pour être honnête, certains départements l'ont fait, tel Paris...mais tout,le bénéfice des augmentations de taux et de l'élargissement de l'assiette du fait de l'inflation des prix a-t-il été réinjecté dans le logement ? Loin de là. Les collectivités ne se privent pas de profiter du principe de non affectation de l'impôt pour ne pas rendre à César ce qui lui appartient.

Il faut d'urgence que la communauté immobilière se mobilise pour que les droits de mutation baissent. On a atteint un point d'insoutenabilité. Imaginez l'élasticité du marché à une baisse d'un point de ces droits... On sait ainsi que 0,1% de taux d'intérêt en plus, ce sont 12.000 ménages acquéreurs de moins : on imagine l'effet vertueux d'une modération des droits de mutation.

Cela est d'autant plus vrai que les banques, et c'est plutôt sain, ne prêtent plus le montant des droits de mutation. Il est désormais nécessaire que les ménages disposent d'une épargne suffisante, soit le plus souvent entre 15 et 30.000 euros ! La vraie barrière à l'entrée de l'accession à la propriété est là, et c'est inadmissible.
Henry Buzy-Cazaux


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