Immobilier au Maroc : des prix en baisse

La diminution du prix de l'immobilier, au cours du premier trimestre (0,6%) et du premier semestre (0,9%) de cette année, par rapport aux mêmes périodes en 2018, n'a aucunement boosté les ventes immobilières.
Malgré la diminution du prix de l'immobilier au premier semestre de 2019, les ventes peinent toujours à connaître une hausse, font part les indicateurs de Bank Al-Maghrib.
En glissement annuel, le prix de l'ensemble des actifs immobiliers a également enregistré une baisse. Quant au prix des (...)

- Economie / Immobilier, Bank Al-Maghrib (BAM)

Immobilier au Maroc : des prix en baisse
 
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H

Hessia

I am MAN, hear me roar!
VIB
Si vraiment ce gouvernement cherchait à booster ce secteur de l'immobilier, il serait tant que que le fisc marocain cesse de s’immiscer en administration dictatoriale et se mêlant d'orienter le libre marché " supposé " de l'immobilier, avec ses soit disant référents fiscaux qui empêchent le marché de s'auto-reguler selon l'offre et la demande.
Il y a deux ans, je negociais le px d'un appartement, lorsque la vendeuse me dit alors, dsl mr, mais je ne peux pas vs faire de baisse car le fisc considerera cela comme un dessous de table et ns fera une revision fiscale!!
 
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alicemoitronkil

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Hessia à dit:
Si vraiment ce gouvernement cherchait à booster ce secteur de l'immobilier, il serait tant que que le fisc marocain cesse de s’immiscer en administration dictatoriale et se mêlant d'orienter le libre marché " supposé " de l'immobilier, avec ses soit disant référents fiscaux qui empêchent le marché de s'auto-reguler selon l'offre et la demande.
Il y a deux ans, je negociais le px d'un appartement, lorsque la vendeuse me dit alors, dsl mr, mais je ne peux pas vs faire de baisse car le fisc considerera cela comme un dessous de table et ns fera une revision fiscale!!
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Sauf que toi tu es en retard d'une guerre... le référentiel de l'immobilier a été révisé récemment et reflète plus la réalité. La raison de ce référentiel est de contre carré le "noir" qui représentait entre 15 et 20% du prix réel des transactions. En plus tu peux facilement gagner contre le fisc marocain en contestant leur redressement.
Le vrai problème de l'immobilier au Maroc est le coût du foncier, les taxes d'enregistrement, les peines et soins des sociétés comme la Lydec à Casablanca, la TNB. Rien d'autres. Et ces quatre facteurs ne sont pas dépendant du fisc.
 
F

funambule1

Sur la corde vitale
Une analyse macroéconomique qui n'éclaire ni sur l'évolution des prix, ni sur les prix. L'extension des périmètres urbains et la valorisation des terrains périurbains d'origine ruraux et moins chers, joue sur le prix "moyen" sans que nécessairement les prix des terrains interurbains n'accusent une quelconque dévaluation. Par ailleurs l'incidence de la situation géographique intervient en tirant les prix moyens vers vers le bas quand on inclue les communes rurales.

Les réservations sur plans, les acomptes, avances ou arrhes ne sont pas pris en compte dans les volumes trimestriels voire annuels.
La politique des banques et des crédits alloués à l'acquisition de biens immobiliers joue un rôle dans la dynamique du secteur de l'immobilier.

Enfin le référentiel des prix comme les taxes sur les cessions et mutations jouent un rôle : comment des terrains d'angle, exposés sud, est ou nord peuvent-ils avoir le même prix au m² ou encore donnant sur une grande voie au lieu d'une petite ? Comment certains quartiers bénéficient d'avantages et sont considérés de plus grandes valeurs que d'autres indépendamment de leur proximité par rapport au centre ? Comment le coût de la construction ancienne, rénovée ou neuve peut-il varier alors que les matériaux sont les mêmes ? Comment une villa de haut standing en termes de finition peut-elle avoir le même prix de référence fiscale qu'une autre dans le même secteur de finition standard ?

Bref, la liste est longue ...
 
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alicemoitronkil

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funambule1 à dit:
Une analyse macroéconomique qui n'éclaire ni sur l'évolution des prix, ni sur les prix. L'extension des périmètres urbains et la valorisation des terrains périurbains d'origine ruraux et moins chers, joue sur le prix "moyen" sans que nécessairement les prix des terrains interurbains n'accusent une quelconque dévaluation. Par ailleurs l'incidence de la situation géographique intervient en tirant les prix moyens vers vers le bas quand on inclue les communes rurales.

Les réservations sur plans, les acomptes, avances ou arrhes ne sont pas pris en compte dans les volumes trimestriels voire annuels.
La politique des banques et des crédits alloués à l'acquisition de biens immobiliers joue un rôle dans la dynamique du secteur de l'immobilier.

Enfin le référentiel des prix comme les taxes sur les cessions et mutations jouent un rôle : comment des terrains d'angle, exposés sud, est ou nord peuvent-ils avoir le même prix au m² ou encore donnant sur une grande voie au lieu d'une petite ? Comment certains quartiers bénéficient d'avantages et sont considérés de plus grandes valeurs que d'autres indépendamment de leur proximité par rapport au centre ? Comment le coût de la construction ancienne, rénovée ou neuve peut-il varier alors que les matériaux sont les mêmes ? Comment une villa de haut standing en termes de finition peut-elle avoir le même prix de référence fiscale qu'une autre dans le même secteur de finition standard ?

Bref, la liste est longue ...
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Ceci étant le référentiel n'est pas la bible, mais seulement un outil de travail.
 
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funambule1

Sur la corde vitale
alicemoitronkil à dit:
Ceci étant le référentiel n'est pas la bible, mais seulement un outil de travail.
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Un outil de travail pour les acquéreurs et clients qui se basent dessus pour tirer la négociation des prix vers le bas.

Prix en baisse, un titre qui laisse croire aux acquéreurs que cette baisse est générale alors qu'elle ne l'est pas dans les faits. Un titre qui contribue à freiner les ventes vu que les promoteurs ne sont pas disposés à vendre à perte.

Dans l'état actuel le produit des ventes ne permet pas de réunir les ressources pour acquérir à nouveau un terrain équivalent à celui vendu et que les "bénéfices" supposés ne se font pas à valeur constante mais à perte en terme de réactualisation des valeurs.
 
alicemoitronkil

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funambule1 à dit:
Un outil de travail pour les acquéreurs et clients qui se basent dessus pour tirer la négociation des prix vers le bas.

Prix en baisse, un titre qui laisse croire aux acquéreurs que cette baisse est générale alors qu'elle ne l'est pas dans les faits. Un titre qui contribue à freiner les ventes vu que les promoteurs ne sont pas disposés à vendre à perte.

Dans l'état actuel le produit des ventes ne permet pas de réunir les ressources pour acquérir à nouveau un terrain équivalent à celui vendu et que les "bénéfices" supposés ne se font pas à valeur constante mais à perte.
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Non..
Le référentiel d'aujourd'hui (le nouveau) est beaucoup plus proche de la réalité que l'ancien. Mois je connais des régions à Casa ou le référentiel est à 10.000 dhs le metre, mais les ventes se font à 11.000, 11.500 dhs et pas en dessous.
Maintenant par exemple tu as un promoteur qui a un stock d'appartement, le référentiel indique 10.000 dhs le metre, lui vend quelques apartements à 9.000 dhs et d'autres à 11.000 dhs le fisc va faire une moyenne pondéré que le promoteur doit justifier s'il a vendu en PMP à moins de 10.000 dhs, mais ça ne veut pas dire qu'il sera sanctionné.
Maintenant si un individuel vend bien en dessous du référentiel, le fisc lui réclamera 20% de la différence..(l'équivalent de la TPI s'il y a TPI) ou 3% de la différence entre son prix déclaré et prix du référentiel... Tout ça pour contrer le "noir".
Le réferentiel ne freine rien du tout.
 
F

funambule1

Sur la corde vitale
Avec le téléphone arabe dès que vous accordez une baisse des prix, tous les clients suivants en demandent plus. Les acquéreurs, intermédiaires et smassriyas diffusent l'information soit pour rediriger les clients potentiels vers d'autres promoteurs concurrents leur accordant l'exclusivité ou de meilleures commissions, soit pour réaliser la transaction au forcing du fait que vous aviez déjà fait des concessions et accordé des ristournes. Quant à ceux qui auraient acquis à un prix plus élevé, cela leur reste en travers de la gorge et cassent votre image comme votre crédibilité.
 
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funambule1

Sur la corde vitale
Pour en revenir au référentiel des prix il tient compte des surfaces petites, moyennes et grandes, du quartier ou secteur, de la surface construite et de l'état de la construction, indépendamment des autres facteurs géographiques, économiques (achalandage et FDC, destinations habitation ou commerce et services), exposition, situation, proximité, sécurité, voies mitoyennes, accessibilité etc ...

A Rabat les seuils retenus pour route des Zaers, Hay Riad, Bir Kacem, Souissi, Pépinière, Agdal, Hassan sont-ils objectifs ? Les écarts dans la valorisation traduisent-ils une réalité ou l'établissent-elle en l'institutionnalisant ? Le référentiel des prix ne valorise-t-il pas et ne dévalorise-t-il pas en fixant des seuils de négociation secteur par secteur ?
 
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funambule1 à dit:
Pour en revenir au référentiel des prix il tient compte des surfaces petites, moyennes et grandes, du quartier ou secteur, de la surface construite et de l'état de la construction, indépendamment des autres facteurs géographiques, économiques (achalandage et FDC, destinations habitation ou commerce et services), exposition, situation, proximité, sécurité, voies mitoyennes, accessibilité etc ...

A Rabat les seuils retenus pour route des Zaers, Hay Riad, Bir Kacem, Souissi, Pépinière, Agdal, Hassan sont-ils objectifs ? Les écarts dans la valorisation traduisent-ils une réalité ou l'établissent-elle en l'institutionnalisant ? Le référentiel des prix ne valorise-t-il pas et ne dévalorise-t-il pas en fixant des seuils de négociation secteur par secteur ?
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Pas vraiment il prend en compte uniquement la règlementation urbanistique... Par exemple tout les terrains R+3 sont considérés des terrains de 160M2.. Il prend en compte les villes, les quartiers, constructions neuve ou ancienne... ancienne est à partir de la première revente et non en temps.
A rabat les variations traduisent une réalité.
Le référentiel n'est qu'une référence et non pas une loi.
 
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Hessia

I am MAN, hear me roar!
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alicemoitronkil à dit:
Sauf que toi tu es en retard d'une guerre... le référentiel de l'immobilier a été révisé récemment et reflète plus la réalité. La raison de ce référentiel est de contre carré le "noir" qui représentait entre 15 et 20% du prix réel des transactions. En plus tu peux facilement gagner contre le fisc marocain en contestant leur redressement.
Le vrai problème de l'immobilier au Maroc est le coût du foncier, les taxes d'enregistrement, les peines et soins des sociétés comme la Lydec à Casablanca, la TNB. Rien d'autres. Et ces quatre facteurs ne sont pas dépendant du fisc.

Maintenant si un individuel vend bien en dessous du référentiel, le fisc lui réclamera 20% de la différence.
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révisé ou pas, il n'a pas à être contraignant, car il va à l'encontre même de la notion du libre marché.
Car il influe de par son caractère menaçant, à ce que les vendeurs qui ne sont pas tous des grugeurs, ne puissent décider eux meme du prix dont ils voudraient vendre leur bien...et ça en plus des autres taxes, empeche le marché de revenir à une valeur plus réaliste de l'immobilier. Sans parler du fait que l'Etat considèrent les acteurs concernés comme des délinquants par défaut..or tout Etat qui se respecte et respecte sa population, doit apporter la preuve de la délinquance de ses citoyens avant de les sanctionner..
Je ne pense pas que le but soit de contrecarrer la partie versée au noir, mais simplement sous ce pretexte, le fisc impose un niveau d'imposition, c'est juste du racket non avoué.
Le gvt marocain par ce genre de directives est d'une médiocrité impensable.
 
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alicemoitronkil

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Hessia à dit:
révisé ou pas, il n'a pas à être contraignant, car il va à l'encontre même de la notion du libre marché.
Car il influe de par son caractère menaçant, à ce que les vendeurs qui ne sont pas tous des grugeurs, ne puissent décider eux meme du prix dont ils voudraient vendre leur bien...et ça en plus des autres taxes, empeche le marché de revenir à une valeur plus réaliste de l'immobilier. Sans parler du fait que l'Etat considèrent les acteurs concernés comme des délinquants par défaut..or tout Etat qui se respecte et respecte sa population, doit apporter la preuve de la délinquance de ses citoyens avant de les sanctionner..Le gvt marocain par ce genre de directives est d'une médiocrité impensable.
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La médiocrité du gouvernement marocain est un autre sujet...
Par contre la situation au Maroc fait que toute personne qui peut éviter de payer des impots va le faire. Et les moyens qui existe au Maroc pour cacher de l'argent n'existe pas en Europe...
Les bons du trésor anonyme... Essai de poser 1.000.000 dhs dans une banque marocaine sans justificatif... ça ne pose aucun problème... Essai de poser 5.000€ en espèce dans une banque française ! il te déclare à Tracfin immédiatement ! Reçois un virement de 25.000€ dans une banque française ... Il te gèle le compte jusqu'à ce que tu prouve l'origine. Le Fisc français utilise les réseaux pour t'épingler !
Le Fisc marocain est ton associé de 3% à 44% dans toutes les transactions. Donc en ne déclarant pas le prix réel tu l'arnaque... voilà la logique.
 
F

funambule1

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alicemoitronkil à dit:
Pas vraiment il prend en compte uniquement la règlementation urbanistique... Par exemple tout les terrains R+3 sont considérés des terrains de 160M2.. Il prend en compte les villes, les quartiers, constructions neuve ou ancienne... ancienne est à partir de la première revente et non en temps.
A rabat les variations traduisent une réalité.
Le référentiel n'est qu'une référence et non pas une loi.
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Non,
Entre le Souissi et Bir Kacem, route des Zaers ou Hay Riad, la différence tient plus de la qualité des propriétaires que de considérations objectives : l'ancienne et la nouvelle génération de commis de l'état, rien de plus, si ce n'est la proximité et la centralité du Souissi avec les ambassades installées.
Charité bien ordonnée ...
On n'est mieux servi que par soi-même ....
Zoning, destination des terrains, équipements, cahiers des charges et de prescriptions spéciales comme référentiel des prix ne sont l'oeuvre que de commis de l'état.
 
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alicemoitronkil

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funambule1 à dit:
Non,
Entre le Souissi et Bir Kacem, ou route des Zaers, la différence tient plus de la qualité des propriétaires que de considérations objectives : l'ancienne et la nouvelle génération de commis de l'état, rien de plus, si ce n'est la proximité et la centralité du Souissi avec les ambassades installées.
Charité bien ordonnée ...
On n'est mieux servi que par soi-même ....
Zoning, destination des terrains, équipements, cahiers des charges et de prescriptions spéciales comme référentiel des prix ne sont l'oeuvre que de commis de l'état.
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non je ne suis pas d'accord avec toi le minimum parcellaires au Souissi, la Pinède et la R de Z jusqu'au palais de Dar es Salam c'est 2500 m2 les prix sur Mehdi Benbarka vont de 15.000 dhs le M si façade et commerciale à 5.000 dhs le M pour habitation et le réferentiel est bien en dessous.
 
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Hessia

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alicemoitronkil à dit:
La médiocrité du gouvernement marocain est un autre sujet...
Par contre la situation au Maroc fait que toute personne qui peut éviter de payer des impots va le faire. Et les moyens qui existe au Maroc pour cacher de l'argent n'existe pas en Europe...
Les bons du trésor anonyme... Essai de poser 1.000.000 dhs dans une banque marocaine sans justificatif... ça ne pose aucun problème... Essai de poser 5.000€ en espèce dans une banque française ! il te déclare à Tracfin immédiatement ! Reçois un virement de 25.000€ dans une banque française ... Il te gèle le compte jusqu'à ce que tu prouve l'origine. Le Fisc français utilise les réseaux pour t'épingler !
Le Fisc marocain est ton associé de 3% à 44% dans toutes les transactions. Donc en ne déclarant pas le prix réel tu l'arnaque... voilà la logique.
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tu es en retard de deux guerres!
J'ai vendu une voiture y a deux ans, et je me ss fais payé l'été dernier, les deux tiers par chèque et une petite partie en liquide.. les deux banquiers marocain m'ont demandé l'origine et la raison des fonds, alors meme que le chèque est tracé et que la partie en liquide était relativement minime!!
Ils m'ont présenté les textes qui l’exigent
cela dit, il y a des gens honnêtes, pt etre rares la bas je n'en sais rien, mais il est inadmissible de pénaliser ceux là, à cause des grugeurs!
 
alicemoitronkil

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Hessia à dit:
tu es en retard de deux guerres!
J'ai vendu une voiture y a deux ans, et je me ss fais payé l'été dernier, les deux tiers par cheque et une petite partie en liquide.. les deux banquiers marocain m'ont demandé l'origine et la raison des fonds, alors meme que le cheque est tracé et que la partie en liquide etait relativement minime!!
Ils m'ont presenté les textes qui l'exgigent
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tu as du être dans une banque à capitaux français... SGMB, BMCI, Credit du Maroc, Arab Bank, CitiBank... c les règles françaises qu'elle applique. Va à AWB, Banque Populaire, CAM, BMCE... personne ne te parle...
Il y a des métiers cash au Maroc comme la peche et l'agriculture pour ne citer que ces deux industries, et personne ne demande rien à personne.

Et arrete de reprendre mes phrases ça fait très cheap..

Aussi tu dois avoir la tête d'un immigré... et ici le délit de sale gueule n'est pas un délit... :D
 
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funambule1

Sur la corde vitale
alicemoitronkil à dit:
non je ne suis pas d'accord avec toi le minimum parcellaires au Souissi, la Pinède et la R de Z jusqu'au palais de Dar es Salam c'est 2500 m2 les prix sur Mehdi Benbarka vont de 15.000 dhs le M si façade et commerciale à 5.000 dhs le M pour habitation et le réferentiel est bien en dessous.
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C'est ce que je dis, en se basant sur le prix référentiel, le client sous-valorise le bien dans un cas.
 
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Sur la corde vitale
alicemoitronkil à dit:
sur valorise... ou alors on ne se comrpend vraiment pas
Le référentiel te dis 100 et toi tu vend à 150
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Le client doit être zinzin pour payer 150 ce qui est référencé à 100 sans négocier mais dont la valeur réelle est de 200 en terme d'équivalence entre quartiers de même standing et en terme de dirhams constant revalorisant.
Bref, même la péréquation ou ratios entre Zone immeuble, Zone économique, Zone villas en terme de prix référents au m² ne tient pas la route.
 
alicemoitronkil

alicemoitronkil

funambule1 à dit:
Le client doit être zinzin pour payer 150 ce qui est référencé à 100 sans négocier mais dont la valeur réelle est de 200 en terme d'équivalence entre quartiers de même standing et en terme de dirhams constant revalorisant.
Bref, même la péréquation ou ratios entre Zone immeuble, Zone économique, Zone villas en terme de prix référents au m² ne tient pas la route.
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1) personne ne paie plus que le prix du marché... mais si le prix du marché est plus haut que le référentiel, c le prix du marché qui prime
2) mon exemple... le référentiel de mon projet est à 10.000 dhs le m2, je vend à 12.500 dhs.... :) et ce n'est pas 1 apart....
 
A

AncienMembre

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J ai pas compris cette histoire de référencement
Y a des prix planchers/plafonds
C est pas le marché qui fixe les prix
 
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Hessia

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enfin, le sujet c'est plutot le fisc marocain de plus en plus exigeant
lacerise à dit:
J ai pas compris cette histoire de référencement
Y a des prix planchers/plafonds
C est pas le marché qui fixe les prix
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Au Maroc, les dés sont pipés.
L'Etat marocain agit comme un Etat marxiste, sauf que ce ne sont pas les pauvres qui béneficient de la redistribution, mais l'Etat lui meme dans son besoin de s'auto entretenir . Alors à la recherche coute que coute de nouvelles sources de taxes, il n’hésite pas à intervenir et encadrer le marché, pour mieux le pomper.
Au Maroc est considéré comme riche, toute personne qui achete un véhicule neuf, un bien immobilier et j'en passe..donc il faut lui sauter dessus, pour la bonne cause ..celle d'entretenir ttes cette bande d'incapables et corrompus de fonctionnaire médiocre, de malfrat qui par le biais de constructions multiples, de marché douteux, mettent la main sur une bonne partie de ces richesses collectées..une fois qu'une partie de celles ci sont redistribuées aux collectivités locales ..entre autres
 
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