Impôts en france: propiétaires, comment bien déclarer vos loyers

[mam80]

Vous louez un logement, mais ne savez pas comment déclarer les loyers perçus ?

A priori, le choix paraît clair : au-delà de 15.000 euros de recettes annuelles, c’est le régime «réel» qui l’emporte, et au-dessous, c’est le «microfoncier» .
Les choses sont hélas plus compliquées, car chaque formule a ses avantages et ses inconvénients. Heureusement, vous pouvez passer d’un système à l’autre (mais vous en prenez à chaque fois pour trois ans). Le cas du meublé est différent, car il s’agit d’une activité commerciale.

Si le montant de vos loyers n’a pas dépassé 15.000 euros en 2015, vous bénéficiez d’un régime simplifié : le microfoncier (vous pouvez toutefois y renoncer au profit du régime réel).

Votre revenu foncier imposable (loyers hors charges) a alors droit à un abattement forfaitaire de 30%. Seul le complément (70%) est ajouté à vos autres revenus pour être soumis à l’impôt.
En contrepartie, aucune autre déduction n’est possible. Logique : cet abattement est censé couvrir toutes les charges supportées dans l’année.

Attention, pour bénéficier du microfoncier, vos revenus doivent provenir de logements non meublés et ne bénéficiant d’aucun avantage fiscal particulier, à l’exception de logements loués en Pinel, Duflot ou Scellier, si ces derniers sont vos seuls biens locatifs.

Sachez qu’avec le microfoncier vous n’avez pas à remplir de déclaration spécifique de revenus fonciers : inscrivez vos recettes sur le formulaire général (n° 2042), les services fiscaux appliqueront eux-mêmes l’abattement légal de 30%.

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[mam80]

suite et fin

Régime réel : toutes les charges peuvent être déduites, à condition de les justifier

Avec le régime réel, votre revenu imposable est est déterminé en déduisant de vos loyers les charges payées (syndic, intérêts de crédit, taxe foncière, assurances, travaux…), sachant qu’elles doivent être justifiées sur le formulaire 2044 ou 2044 S. Si vos charges dépassent vos loyers, le déficit constaté est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10.700 euros (sauf les intérêts de crédit, seulement déductibles des loyers).

Le régime réel s’applique d’office si les loyers perçus en 2015 sont supérieurs à 15.000 euros.
Sont déductibles les dépenses d’entretien et de réparation ainsi que les travaux d’amélioration, mais pas les travaux de reconstruction et d’agrandissement.

Bon à savoir : si vous relevez du régime microfoncier et que vous ayez de gros travaux en perspective, mieux vaut passer au régime réel. Mais rappelez-vous : il ne sera pas question de revenir en arrière avant trois ans.

Régime meublé : avec le régime fiscal au réel, c’est comme pour une entreprise

Louer un bien meublé est considéré par le fisc comme une activité commerciale.
Les loyers que vous percevez sont donc imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux, non comme des revenus fonciers.
Selon le montant de vos loyers, vous êtes soumis soit au régime simplifié du micro-BIC, soit au régime réel. Le seuil d’application du micro-BIC dépend du type de location.
Il est de 32.900 euros pour les locations à usage de résidence principale. L’abattement forfaitaire atteint alors 50% des recettes.
Il est de 82.200 euros pour certaines locations du type gîtes ruraux classés Gîtes de France, meublés de tourisme ou chambres d’hôtes, avec un abattement fixé à 71%
Dans les deux cas, l’abattement ne peut être inférieur à 305 euros.
Vous relevez du régime réel si vos recettes de 2015 dépassent 32.900 ou 82.200 euros

http://www.capital.fr/immobilier/do...l&utm_source=NL_CAP_matinaleeco&xtor=EPR-226-[NL_CAP_matinaleeco]-20160806&srWebsiteId=25&srAuthUserId=c3271970db2ee096a93a28792b1d76c2


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