Marrakech/Immobilier : 200 propriétaires sans titre foncier

Les investisseurs ayant acquis des terrains dans la région de Marrakech dans le cadre du programme Akenza sont à présent dépités. Deux ans après avoir accompli toutes les formalités d'acquisition, ils ne peuvent toujours pas commencer les travaux de construction des villas haut standing prévues sur le site.
Au total 200 personnes attendent toujours l'attestation définitive de la VNA, indispensable pour l'obtention des titres fonciers. Elles ont acquis des terrains dans une commune rurale, de type (...)

- Société / Immobilier, Marrakech

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Le Maroc , grand pays de l'arnaque immobilière



Bladi Robot a dit:
Les investisseurs ayant acquis des terrains dans la région de Marrakech dans le cadre du programme Akenza sont à présent dépités. Deux ans après avoir accompli toutes les formalités d'acquisition, ils ne peuvent toujours pas commencer les travaux de construction des villas haut standing prévues sur le site.
Au total 200 personnes attendent toujours l'attestation définitive de la VNA, indispensable pour l'obtention des titres fonciers. Elles ont acquis des terrains dans une commune rurale, de type (...)

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Une quarantaine de propriétaires ont déjà payé la totalité du prix et se sont acquittés des droits d’enregistrement auprès de la Direction générale des impôts. Du coup, ils sont propriétaires de plein droit de leur terrain aux yeux de l’administration fiscale.

Ceci ne veut rien dire au regard du code de l'urbanisme et auprès des services qui donnent les autorisations de construire,il faut avoir le papier spécifique " note de renseignement " qui spécifie la nature du terrain,rien à voir avec le certificat de propriété.
Beaucoup se sont fat avoir en achetant des terrains (même enregistrés au cadastre) mais qui s'avèrent par la suite soit être enclavés,soit zone non ædificandi...
 
intéressant...

Et de nombreux escrocs jouent sur l'ignorance des acheteurs pour les arnaquer
bamou a dit:
Une quarantaine de propriétaires ont déjà payé la totalité du prix et se sont acquittés des droits d’enregistrement auprès de la Direction générale des impôts. Du coup, ils sont propriétaires de plein droit de leur terrain aux yeux de l’administration fiscale.

Ceci ne veut rien dire au regard du code de l'urbanisme et auprès des services qui donnent les autorisations de construire,il faut avoir le papier spécifique " note de renseignement " qui spécifie la nature du terrain,rien à voir avec le certificat de propriété.
Beaucoup se sont fat avoir en achetant des terrains (même enregistrés au cadastre) mais qui s'avèrent par la suite soit être enclavés,soit zone non ædificandi...
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Ça fait des années qu’on entend parler d’arnaques sur les VEFA au Maroc mais t’as tjs des gens qui continuent à se lancer dans l’aventure ...

au bled faut acheter dans le deja construit
Quelque chose de palpable qui existe déjà sinon c’est pas la peine
 
bamou a dit:
Une quarantaine de propriétaires ont déjà payé la totalité du prix et se sont acquittés des droits d’enregistrement auprès de la Direction générale des impôts. Du coup, ils sont propriétaires de plein droit de leur terrain aux yeux de l’administration fiscale.

Ceci ne veut rien dire au regard du code de l'urbanisme et auprès des services qui donnent les autorisations de construire,il faut avoir le papier spécifique " note de renseignement " qui spécifie la nature du terrain,rien à voir avec le certificat de propriété.
Beaucoup se sont fat avoir en achetant des terrains (même enregistrés au cadastre) mais qui s'avèrent par la suite soit être enclavés,soit zone non ædificandi...
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Des requalifications en centre "urbain" délimité ou des dérogations peuvent changer la destination des terrains. En tous les cas, il faut la réception des travaux d'équipement conformément au dossier technique et procéder au bornage définitif, pour pouvoir éclater le titre mère en titres parcellaires. L'autorisation de construire requiert la présentation du certificat de propriété et du plan cadastral du lot ou titre parcellaire.
A mon avis le fait de réaliser un lotissement autorisé (accord de principe et plan de masse approuvé par la commission de voirie) change de fait la vocation initiale du titre-mère, la vocation non agricole est établie de fait.
Dans certaines provinces, des lotissements destinés à recevoir des résidences secondaires (villas) ont été autorisés dans des zones rurales en périphérie de grandes agglomérations.
 
madalena a dit:
salam

merci mais ça m'as l'air trop compliquer!^^
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Acheter c'est une décision importante, il faut prendre des précautions.
On vérifie à la commune (service technique) si tout est en règle (paiement des taxes afférentes, etc ...)
On vérifie à la conservation foncière, avec le numéro de titre, les noms des personnes qui sont habilitées pour vendre, les procurations déposées, l'absence de mineurs sous tutelle, l'absence de saisie, de garantie hypothécaire pour un crédit bancaire, l'absence d'un contrat de location et d'occupants etc ...

On passe par un notaire, qui fera les mêmes vérifications et conservera les fonds jusqu'à production du quitus fiscal, libération du bien de tout occupant et réalisation effective de la vente avec passation de la jouissance d'un bien totalement libre.
 
Eudoxe a dit:
Acheter c'est une décision importante, il faut prendre des précautions.
On vérifie à la commune (service technique) si tout est en règle (paiement des taxes afférentes, etc ...)
On vérifie à la conservation fonciére, les noms des personnes qui sont habilitées pour vendre, les procurations déposées, l'absence de mineurs sous tutelle, l'absence de saisie, de garantie hypothécaire pour un crédit bancaire, l'absence d'un contrat de location et d'occupants etc ...

On passe par un notaire, qui fera les mêmes vérifications et conservera les fonds jusqu'à production du quitus fiscal, libération du bien de tout occupant et réalisation effective de la vente avec passation de la jouissance d'un bien totalement libre.
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salam

merci pour l'explication.

je parlais d'acheter chez addoha, on peut faire confiance?

j'avais commencer mais j'ai laisser tomber, je payais par mois mais après ils m'ont demander une grosse que j'avais pas ...j'ai perdu 5000 euro ...
pas grave peut être une autre fois inchALLAH!
 
Eudoxe a dit:
Vérifier au niveau de la commune, de la conservation foncière et passer par un notaire ...
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Non, si c un appart ou maison tu passes chez le notaire qui vérifie toutes la légalité et la documentation, tu mets les fond à disposition du notaire et il a quelques jours pour te donner un certificat de propriété libre de tout.
Si c un terrain tu demandes au propriétaire de te fournir une note de renseignement (ça coûte quelques dizaines de dirhams). La note de renseignement doit être récente (moi j’en demande une neuve), ensuite dépendant de la taille du terrain, tu vas consulter le distributeur d’eau (LYDEC) par exemple ou l’ONEE et tu te renseignes pour savoir s’il n’y a pas un bassin d’orage prévu sur ton terrain, tu visites le terrain pour être sur qu’il n’y a pas un conduit d’alimentation d’eau potable (un feeder) pour la ville qui passe en dessous et tu vérifie qu’il n’y a pas de câble haute tension qui passe sur ton terrain, ensuite tu vérifie les chemins viaires imposé (pour être sur qu’ils ne bouffent pas tout ton terrain, ou que tu ne soit pas enclavé). Ensuite tu passes chez le notaire si tout est conforme à tes attentes
 
Eudoxe a dit:
Acheter c'est une décision importante, il faut prendre des précautions.
On vérifie à la commune (service technique) si tout est en règle (paiement des taxes afférentes, etc ...)
On vérifie à la conservation foncière, avec le numéro de titre, les noms des personnes qui sont habilitées pour vendre, les procurations déposées, l'absence de mineurs sous tutelle, l'absence de saisie, de garantie hypothécaire pour un crédit bancaire, l'absence d'un contrat de location et d'occupants etc ...

On passe par un notaire, qui fera les mêmes vérifications et conservera les fonds jusqu'à production du quitus fiscal, libération du bien de tout occupant et réalisation effective de la vente avec passation de la jouissance d'un bien totalement libre.
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Les taxes ne sont pas ton problème, mais celui du vendeur. Ceci étant il peut utiliser ton argent pour se mettre en règle avec le fisc, lever des saisies éventuelles, etc... le notaire se charge de tout ça et il est responsable pénalement s’il prend ton argent et ne te donne pas ton bien. Il y a des notaires véreux, mais la plupart sont déjà en prison. Donc la probabilité de tomber sur un notaire escroc est faible.
 
alicemoitronkil a dit:
Non, si c un appart ou maison tu passes chez le notaire qui vérifie toutes la légalité et la documentation, tu mets les fond à disposition du notaire et il a quelques jours pour te donner un certificat de propriété libre de tout.
Si c un terrain tu demandes au propriétaire de te fournir une note de renseignement (ça coûte quelques dizaines de dirhams). La note de renseignement doit être récente (moi j’en demande une neuve), ensuite dépendant de la taille du terrain, tu vas consulter le distributeur d’eau (LYDEC) par exemple ou l’ONEE et tu te renseignes pour savoir s’il n’y a pas un bassin d’orage prévu sur ton terrain, tu visites le terrain pour être sur qu’il n’y a pas un conduit d’alimentation d’eau potable (un feeder) pour la ville qui passe en dessous et tu vérifie qu’il n’y a pas de câble haute tension qui passe sur ton terrain, ensuite tu vérifie les chemins viaires imposé (pour être sur qu’ils ne bouffent pas tout ton terrain, ou que tu ne soit pas enclavé). Ensuite tu passes chez le notaire si tout est conforme à tes attentes
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Merci, je suis lotisseur je connais donc toutes les procédures administratives et je suis au courant des mauvaises surprises dans ce domaine qu'ont connu d'autres lotisseurs : ancienne voie passante à déclasser, bord de rivière, zones inondables et j'en passe. Pour les câbles de haute tension, on peut soit les déplacer, soit alimenter en sous-terrain sous trottoir. Il y a les imprévus : puissance électrique insuffisante pour alimenter plusieurs postes de transformation avec la nécessité de tirer un câble aérien de puissance sur plusieurs kilomètres et ce avec les problèmes d'utilité publique pour le passer. Les problèmes de pente d'écoulements gravimétrique, de raccordement à une future station d'épuration et le dimensionnement d'une station de refoulement commune à plusieurs lotissements.

Bref, il y a tellement de cas en fonction du type de bien et si j'ai mentionné le passage au service technique c'est en pensant aux grandes arnaques, celle de ceux qui prennent des avances au titre de réservations sur du vent : même le terrain ne leur appartenait pas ou encore ceux qui vendaient des terrains "jmou3" inaliénables (Sidi Taibi). Pour un appartement on peut vérifier à la commune le paiement de la taxe urbaine et d'édilité.
Note du point de vue juridique, vendeur et acheteur sont solidaires pour le fisc et les taxes concernent les biens et non les personnes.
 
Dernière édition:
bamou a dit:
Non,75 Dhs c'etait le CP,certificat de propriété,devenu 100 Dhs.
Celui dont tu parles est l'information sur un titre au cadastre,était de 15 Dhs (الإطلاع).
En revanche la note de renseignement chez l'agence urbaine est de 500 Dhs.
Je viens d'en refaire une.
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Effectivement le CP est passé à 100 🎾 … la note de renseignement j’en ai pas demandé depuis pas mal de temps, c le vendeur qui fournit
 
Eudoxe a dit:
Merci, je suis lotisseur je connais donc toutes les procédures administratives et je suis au courant des mauvaises surprises dans ce domaine qu'ont connu d'autres lotisseurs : ancienne voie passante à déclasser, bord de rivière, zones inondables et j'en passe. Pour les câbles de haute tension, on peut soit les déplacer, soit alimenter en sous-terrain sous trottoir. Il y a les imprévus : puissance électrique insuffisante pour alimenter plusieurs postes de transformation avec la nécessité de tirer un câble aérien de puissance sur plusieurs kilomètres et ce avec les problèmes d'utilité publique pour le passer. Les problèmes de pente d'écoulements gravimétrique, de raccordement à une future station d'épuration et le dimensionnement d'une station de refoulement commune à plusieurs lotissements.

Bref, il y a tellement de cas en fonction du type de bien et si j'ai mentionné le passage au service technique c'est en pensant aux grandes arnaques, celle de ceux qui prennent des avances au titre de réservations sur du vent : même le terrain ne leur appartenait pas ou encore ceux qui vendaient des terrains "jmou3" inaliénables (Sidi Taibi). Pour un appartement on peut vérifier à la commune le paiement de la taxe urbaine et d'édilité.
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Tu mélange tout…
Tu n’as vraiment pas envie de déplacer ou d’enterrer un câble à haute tension. Ça coûte une fortune et,pas sur que l’ONNE te l’autorise, et s’ils l’autorise ils peuvent mettre des mois voir des années pour la déplacer. Ils te niquent ta rentabilité.
Pourquoi tu veux vérifier les paiements des taxes? Le notaire te donne un bien libre de tout engagement!
 
@Eudoxe
Beaucoup de gens se sont fait arnaqués au Maroc.
Des détails que même les spécialistes ne se doutaient pas.
Surtout pour les anciennes bâtisses et qu'on veut démolir et reconstruire.
Terrain enclavé.
Morcellement iso lotissement.
Poteau électrique au milieu de la bâtisse.
Terrains sans assainissement etc...
Toutes ces situations sont vécues par un très proche à moi.
 
alicemoitronkil a dit:
Tu mélange tout…
Tu n’as vraiment pas envie de déplacer ou d’enterrer un câble à haute tension. Ça coûte une fortune et,pas sur que l’ONNE te l’autorise, et s’ils l’autorise ils peuvent mettre des mois voir des années pour la déplacer. Ils te niquent ta rentabilité.
Pourquoi tu veux vérifier les paiements des taxes? Le notaire te donne un bien libre de tout engagement!
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Je l'ai fait dans un lotissement de 40 hectares. La rentabilité est une question de calcul de surface exploitable récupérée.
Je ne mélanges pas tout ...
 
bamou a dit:
@Eudoxe
Beaucoup de gens se sont fait arnaqués au Maroc.
Des détails que même les spécialistes ne se doutaient pas.
Surtout pour les anciennes bâtisses et qu'on veut démolir et reconstruire.
Terrain enclavé.
Morcellement iso lotissement.
Poteau électrique au milieu de la bâtisse.
Terrains sans assainissement etc...
Toutes ces situations sont vécues par un très proche à moi.
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Parfois il y a l'appât du gain facile, à des prix défiant toute concurrence, j'ai aidé une personne, une cliente qui a acheté un lot, venue me consulter, à se tirer d'un mauvais pas, elle m'avait produit un acte de "vente", tanazoul, d'un terrain "jmou3". En le lisant, je me suis permis de lui faire une blague en lui disant : vous savez ce qu'il vous reste à faire : acheter un petit âne et une charrue à soc et tous les dimanches vous pouvez cultiver vos 100 m² en usufruit.

Elle avait payé une somme assez importante pour elle, sans que le montant figure totalement sur l'acte sous seing privé. La chance qu'elle avait, c'était que l'acte avait été légalisé en toute illégalité en vertu des dahirs (1952 et loi 12-90). Je lui ai dit de faire pression sur le Caid, qui lui a fait pression à son tour sur le vendeur qui lui a remboursé la totalité de la somme avant de finir en prison laissant une trentaine d'acheteurs sur le tapis.

Pour ce qui concerne votre proche des solutions peuvent être trouvées puisqu'il existe déjà une bâtisse, la destination du terrain ne changera pas.
Un certificat de propriété
Un plan cadastral, tableau des contenances
La note de renseignement
Le morcellement est considéré comme un lotissement, donc un plan de géomètre ou de topographe décrivant les lots à présenter à l'architecte.
Un plan de masse de lotissement signé par un architecte et un cahier des charge.
Un dossier technique (fosse septique autorisée en attente de raccordement au réseau ?), eau potable.
Je ne pense pas que l'on puisse lui refuser l'autorisation du fait qu'il s'agit d'une rénovation d'un existant ou d'une réhabilitation.
Pour le poteau, il est toujours possible de le déplacer et dévier son parcours en introduisant des poteaux d'angle, une console.
Il peut commencer déjà à contacter l'ONE ou le concessionnaire du réseau pour déplacer le poteau sur la voie publique.

Ensuite
Un plan d'architecture pour la construction
Pour la construction murs mitoyens à abandonner ?
Risques pour les mitoyens en creusant les fondations ?
 
Dernière édition:
Eudoxe a dit:
Pour la construction murs mitoyens à abandonner ?
Risques pour les mitoyens en creusant les fondations ?
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En plus il y a des fois un seul mur commun entre plusieurs villas (noté sur le titre cadastral).
C'est aussi le cas de mon proche.
Pour déplacer un poteau,pas facile,c'est l'existant qui fait fois (mon ami avait même intenté un procès au tribunal pour un câble aérien au dessus de son lot,toujours affaire non close depuis 3 ans déja)
En plus,si déplacement,c'est à la charge du propriétaire et c'est coûteux !
 
Eudoxe a dit:
Acheter c'est une décision importante, il faut prendre des précautions.
On vérifie à la commune (service technique) si tout est en règle (paiement des taxes afférentes, etc ...)
On vérifie à la conservation foncière, avec le numéro de titre, les noms des personnes qui sont habilitées pour vendre, les procurations déposées, l'absence de mineurs sous tutelle, l'absence de saisie, de garantie hypothécaire pour un crédit bancaire, l'absence d'un contrat de location et d'occupants etc ...

On passe par un notaire, qui fera les mêmes vérifications et conservera les fonds jusqu'à production du quitus fiscal, libération du bien de tout occupant et réalisation effective de la vente avec passation de la jouissance d'un bien totalement libre.
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À quoi sert un notaire si l'on dout faire tout le travail à sa place ?
 
LePaysan76 a dit:
À quoi sert un notaire si l'on dout faire tout le travail à sa place ?
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Il y a notaire et notaire, des méticuleux, des désordonnés, des escrocs.

En fait les enquêtes ne sont pas menées par le notaire en personne, mais par des clercs dans le meilleur des cas voir de simples employés ou secrétaires.

On ne fait pas tout à sa place, mais on se rend dans des administrations pour s'informer et à l'occasion on découvre des faits cachés, tus par le vendeur.

Bien des notaires se sont faits manipulés par des escrocs et ont fait l'objet de poursuites ou se sont vus soumis à une instruction. Les notaires eux-mêmes peuvent vous raconter leurs mésaventures ou celles de leurs collègues.
 
bamou a dit:
En plus il y a des fois un seul mur commun entre plusieurs villas (noté sur le titre cadastral).
C'est aussi le cas de mon proche.
Pour déplacer un poteau,pas facile,c'est l'existant qui fait fois (mon ami avait même intenté un procès au tribunal pour un câble aérien au dessus de son lot,toujours affaire non close depuis 3 ans déja)
En plus,si déplacement,c'est à la charge du propriétaire et c'est coûteux !
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Un mur mitoyen c'est bien un mur commun, à cheval sur deux propriétés. On l'abandonne et on monte un nouveau mur adossé.
Pour le poteau, tout dépend de la manière dont il a été posé, en général il faut une procédure d'utilité publique pour exproprier (enquête commodo incommodo, publication etc ...) et implanter un poteau sur la propriété d'autrui. Souvent il y a vice dans la procédure qui n'a jamais été conduite conformément à la loi.
D'ailleurs, il faut vérifier si le poteau est reporté sur le plan cadastral ou le titre foncier. Bien entendu l'étude (peines et soins de l'ONNE, les plans de recollement, le borderau estimatif des travaux, exécution des travaux ONNE ou entreprise privée agrée) sont à la charge de votre proche. Il se peut qu'il y ait des "remboursements" partiels dans le cas de branchements de particuliers (nouveaux bénéficiaires d'abonnements) sur la nouvelle ligne implantée.
 
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Eudoxe a dit:
Des requalifications en centre "urbain" délimité ou des dérogations peuvent changer la destination des terrains. En tous les cas, il faut la réception des travaux d'équipement conformément au dossier technique et procéder au bornage définitif, pour pouvoir éclater le titre mère en titres parcellaires. L'autorisation de construire requiert la présentation du certificat de propriété et du plan cadastral du lot ou titre parcellaire.
A mon avis le fait de réaliser un lotissement autorisé (accord de principe et plan de masse approuvé par la commission de voirie) change de fait la vocation initiale du titre-mère, la vocation non agricole est établie de fait.
Dans certaines provinces, des lotissements destinés à recevoir des résidences secondaires (villas) ont été autorisés dans des zones rurales en périphérie de grandes agglomérations.
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Eudoxe a dit:
Des requalifications en centre "urbain" délimité ou des dérogations peuvent changer la destination des terrains. En tous les cas, il faut la réception des travaux d'équipement conformément au dossier technique et procéder au bornage définitif, pour pouvoir éclater le titre mère en titres parcellaires. L'autorisation de construire requiert la présentation du certificat de propriété et du plan cadastral du lot ou titre parcellaire.
A mon avis le fait de réaliser un lotissement autorisé (accord de principe et plan de masse approuvé par la commission de voirie) change de fait la vocation initiale du titre-mère, la vocation non agricole est établie de fait.
Dans certaines provinces, des lotissements destinés à recevoir des résidences secondaires (villas) ont été autorisés dans des zones rurales en périphérie de grandes agglomérations.
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Etranger résidant a Marrakech , j'ai acquis un terrain titré dans une zone classifié d'urbaine destinée à la construction d'habitats style villa dans une commune rurale . J'ai obtenu un permis de construire , construit la villa , obtenu le permis d'habiter et effectuer la mise a jour du titre au cadastre . J'y habite depuis 15 ans . Plusieurs villas sont construites dans la zone et appartiennent à des étrangers residents également . Suite a la crise sanitaire , j'ai decide de vendre cette villa pour déménager en appartement . Hors le nouveau directeur du cadastre de la region refuse d'enregistrer la vente au motif que la commune est rurale est qu 'il est donc nécessaire d'avoir une VNA pour pouvoir effectuer la vente a au autre étranger . Evidement que si il avait fallu une VNA dans cette zone , je n'aurais pas pu en tant qu'étranger ni acheter le terrain , ni construire , ni obtenir le permis d'habiter et effectuer la mise à jour . Mon notaire se dit choqué par la situation et propose de faire un écrit a la direction de la conservation a rabat pour remédier a la situation. Cette solution me parait bien faible par rapport au problème . Vous avez l'air de vous y connaitre en ce domaine . auriez vous une autre démarche a suggérer ? un texte de loi qui precise bien que les étrangers peuvent acheter en zone urbaine dans une commune rurale ? Je vous en remercie .
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